Способи узаконення самовільного будівництва

15.10.2010, 12:10

Розпочинаючи будівельні (ремонтні) роботи без отримання необхідних дозволів та погоджень, забудовник планує за рахунок скорочення строків, які відведено на оформлення дозвільних документів, зменшити витрати на будівництво в цілому. Проте, самочинне будівництво не завжди забезпечує значну економію коштів та скорочує строки появи об’єкта на ринку……

СПОСІБ 1: УЗАКОНЕННЯ БУДІВНИЦТВА ЧЕРЕЗ СУД.

Згідно вимог ст. 376 ЦКУ, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво.

Водночас, ЦКУ встановлює виключні підстави набуття права власності на новозбудоване майно. Так, згідно ч.2 ст. 331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Отже, судове рішення про визнання права власності на самочинно збудоване майно буде правовстановлюючим документом, на підставі якого здійснюватиметься державна реєстрація нерухомого майна, і лише після цього забудовник набуде право власності на нього.

Як показує судова практика, суд дослідивши всі обставини справи, зваживши на відповідність об’єкту будівельним нормам і правилам, як правило приймає рішення про визнання права власності на об’єкт нерухомості. При цьому, суд керується змістом ч.3 ст.376 ЦК України, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці за умови надання цієї земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

З іншого боку, судова практика містить випадки, коли судове рішення про визнання права власності на самочинно побудовані об’єкти нерухомого майна не дає право його власнику на експлуатацію цього об’єкта без прийняття його в експлуатацію у визначеному законом порядку. При цьому, суд виходить з встановленого законом порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.

Проте, якщо на судове засідання особа, яка здійснила самочинне будівництво, надасть довідки районного відділу архітектури, пожежної служби, райСЕС про те, що самочинно збудований об’єкт відповідає відповідним державним будівельним та санітарним нормам і правилам, то судовим рішенням паралельно з визнанням права власності заявника на самочинно збудований об’єкт буде визнано і відповідність останнього державним будівельним та санітарним нормам, тобто необхідності вводити об’єкт в експлуатацію не буде.

СПОСІБ 2: УЗАКОНЕННЯ БУДІВНИЦТВА ЧЕРЕЗ МІСЬКУ (РАЙОННУ) АДМІНІСТРАЦІЮ (РАДУ).

Для узаконення самочинного будівництва, забудовник до відповідного виконавчого органу міської ради подає наступні документи:

  1. заява порушника на ім’я міського голови (голови адміністрації) з клопотанням про погодження самочинного будівництва;
  2. акт обстеження, складений експлуатаційною організацією;
  3. копія постанови (постанов) у справі (справах) про адміністративне правопорушення і копії документів про сплату штрафу;
  4. документ, що посвідчує право власності на основний об’єкт, споруду, майно (у випадках виконання будівельних робіт з його розширення, реконструкції, капітального ремонту, реставрації);
  5. документ на право користування земельною ділянкою (державний акт на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки).

Справи про правопорушення розглядаються відповідною інспекцією Держархбудконтролю. Підставою для розгляду справи про правопорушення у сфері містобудування є протокол. Разом з протоколом складається припис про усунення допущених порушень. Штраф підлягає сплаті підприємством у п’ятнадцятиденний термін з дня його накладення, в розмірі визначеному ст.1 Закону України «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення в сфері містобудування» від 14.10.1994 р. за № 208/94-ВР:

  1. за проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвердженої проектної документації – у розмірі 50% вартості цих робіт;
  2. за ухилення від виконання або несвоєчасне виконання приписів інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю у розмірі 50 неоподактовуваних мінімумів доходів громадян;
  3. за експлуатацію або використання будинків чи споруд після закінчення будівництва без прийняття їх державними приймальними (технічними) комісіями у розмірі 10% вартості виконаних робіт.

У разі несплати штрафу у зазначений термін його стягують у судовому порядку.

Документи, які необхідно приготувати для погодження самочинного будівництва:

  1. Розробити проектну робочу документацію на відповідність будівельним нормам самочинного будівництва та висновок про технічний стан несучих архітектурно-конструктивних елементів об’єкта і споруди. Розробку такої документації слід доручити ліцензованій проектній організації.
  2. Погодити проектну робочу документацію в управлінні архітектури та містобудування (міської ради чи адміністрації) та в службах санітарного і пожежного нагляду. Також у разі необхідності, треба погодити наявність інженерних мереж водовідведення та водопостачання, отримати технічні умови на під’єднання до мереж електро- та газопостачання.
  3. Отримати викопіювання з генплану міста земельної ділянки, на якій розташоване самочинне будівництво, з нанесеними червоними лініями і проектними лініями охоронних зон, погоджене відповідним відділом управління архітектури і містобудування.
  4. Для об’єктів, які самочинно експлуатують, необхідно виготовити у відповідному бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки технічний паспорт.
  5. Подати вищевказані документи у відповідний виконавчий орган міської ради чи адміністрації за місцем знаходження самочинного будівництва для розгляду факту самочинного будівництва і прийняття рішення.

При цьому, процедура погодження може тривати від 8 до 18 місяців та коштувати підприємству до 75% вартості самовільно проведених робіт.

Якщо самочинне будівництво ще не завершено, юридичній особі все одно треба отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, який видає інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю.

Автор: Катерина Крамаренко