В журнале «Юрист и Закон» №47 вышла статья ведущего юриста АО «Глобал Адвокат» Антона Клименко, в которой он подробно рассматривает актуальные вопросы при реализации инвестиционного проекта.

Антон Клименко юрист Глобал Адвокат

Автор: Антон Клименко

 

Старший юрист «Глобал Адвокат»

 

Опубликовано в ЮРИСТ&ЗАКОН — uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA012264

Один из достаточно актуальных вопросов, с которым может столкнуться застройщик при реализации инвестиционного проекта, – это необходимость уплаты взноса на развитие социальной инфраструктуры населенного пункта. Неоднократно озвучивались обещания по поводу отмены данного дополнительного обязательства, которое фактически перекладывает затраты на инвестора или конечного собственника, но до сих пор требования законодательства об участии застройщика в развитии социальной инфраструктуры населенного пункта актуальны.

Напомним, что согласно ч. 2 ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI (далее – Закон № 3038) заказчик, который намерен осуществить застройку земельного участка в населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта. Для этого он должен перечислить до момента приемки объекта строительства в эксплуатацию в соответствующий местный бюджет средства на создание и развитие указанной инфраструктуры. Положения ч. 4 ст. 40 Закона № 3038 устанавливают перечень объектов, при строительстве которых взносы уплачивать не нужно.

Для заказчика величина долевого взноса определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления (в соответствии с установленными размерами долевого участия), с учетом общей сметной стоимости строительства объекта, определенной согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам.

Предельный размер не может превышать:

– 10 % общей сметной стоимости строительства объекта – для нежилых зданий и сооружений;

– 4 % общей сметной стоимости строительства объекта – для жилых домов.

Обращаем внимание: предельный размер взносов дифференцирован в зависимости от функционального назначения строящихся объектов. Понятно, что установление размера взноса в каждом населенном пункте происходит индивидуально.

Положениями ч. 4 ст. 40 Закона № 3038 определено, что заказчики не уплачивают взнос на долевое участие в случае строительства:

  • объектов любого назначения по заказу государственных органов или органов местного самоуправления за счет средств государственного или местных бюджетов;
  • зданий учебных заведений, заведений культуры, физической культуры и спорта, медицинского и оздоровительного назначения;
  • домов жилищного фонда социального назначения и доступного жилья;
  • индивидуальных (приусадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках;
  • объектов комплексной застройки территорий, которая осуществляется по результатам инвестиционных конкурсов или аукционов;
  • объектов строительства при условии сооружения на этом земельном участке объектов социальной инфраструктуры;
  • объектов, которые сооружаются вместо поврежденных или разрушенных в результате чрезвычайных ситуаций техногенного или естественного характера;
  • объектов, предусмотренных Государственной целевой программой подготовки и проведения в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу, за счет средств инвесторов;
    объектов инженерной, транспортной инфраструктуры, объектов энергетики, связи и дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса);
  • объектов в пределах индустриальных парков на заказ инициаторов создания индустриальных парков, управляющих компаний индустриальных парков, участников индустриальных парков.

Как видим, Закон определяет четкий перечень исключений, когда уплата долевого взноса не осуществляется.

Обратите внимание: несмотря на то, что Закон № 3038 презюмирует законность любого строительства (т. е. тот факт, что заключить договор об уплате долевого взноса должен заказчик, прошедший всю разрешительную процедуру для начала строительства), строительство без соответствующей разрешительной документации или на ненадлежащим образом оформленной земле не освобождает от необходимости уплачивать долевой взнос.

Также обращаем внимание на тот факт, что положения Закона позволяют говорить о том, что долевой взнос должен уплачиваться при осуществлении застройки территории. Однако строительная деятельность может предусматривать не только новую стройку, но и проведение реконструкции, других работ.

Соответственно, у собственника или инвестора может возникнуть вопрос о том, нужно ли уплачивать долевой взнос при перепланировке, реконструкции, капитальном ремонте помещений (жилых или нежилых), при изменении функционального назначения (перепрофилировании, переоборудовании и т. п.) объектов производственного и непроизводственного назначения, при изменении функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые и т. п.?

Согласно ч. 1 ст. 40 Закона № 3038 порядок привлечения, расчета размера и использования средств долевого участия устанавливают органы местного самоуправления в соответствии с Законом. Поэтому местным положением (правилами) об уплате долевого взноса на развитие социальной инфраструктуры должен быть определен перечень видов работ (объектов уплаты взноса), при осуществлении которых должен уплачиваться долевой взнос.

То есть именно в решениях органов местного самоуправления должен быть ответ на вопрос о необходимости такой уплаты. При этом, как свидетельствует практика последних лет, органы местного самоуправления традиционно рассматривают такую реконструкцию, перепрофилирование объекта как один из объектов для уплаты взноса на развитие социнфраструктуры.

Для города Киева эти вопросы урегулированы Порядком определения размеров долевого участия (взносов) застройщиков (инвесторов) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Киева (приложение 16 к решению Киевского городского совета от 30.12.2010 г. № 573/5385; далее – Порядок) и решением Киевского городского совета от 15.11.2016 г. № 411/1415 «Об утверждении Порядка привлечения, расчета размера, использования средств долевого участия заказчиков в развитии инфраструктуры города Киева».

Так, в соответствии с Порядком он применяется для определения размеров долевого участия:

  • застройщиков (инвесторов), осуществляющих на территории города Киева строительство (реконструкцию) любых объектов, независимо от их формы собственности;
  • при изменении функционального назначения (перепрофилировании, переоборудовании и т. п.) объектов производственного и непроизводственного назначения;
  • при перепланировке любых объектов с изменением и без изменения функционального назначения на территории города Киева;
  • при изменении функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые в соответствии с установленным порядком;
  • при строительстве, прокладке, устройстве телекоммуникационных сетей.

Следовательно, для Киева объектом взимания долевого взноса будет и строительство, и реконструкция, и перепрофилирование, а также смена целевого и функционального назначения объектов. Текущий и капитальный ремонты (если не производится перепланировка, реконструкция и т. п.) под действие порядка не попадали.

Однако указанный выше порядок касается исключительно нового строительства и реконструкции, осуществляемых в Киеве. В некоторых населенных пунктах из перечня объектов для взимания долевого взноса исключено перепрофилирование помещений или смена их функционального назначения.

Поэтому окончательный ответ на вопрос: нужно ли уплачивать долевой взнос при выполнении текущего, капитального ремонта, реконструкции, перепрофилирования – нужно давать с учетом положений решений местных органов власти (местных правил взимания долевого взноса).

Ответственность застройщика за неучастие в развитии социальной инфраструктуры населенного пункта

По нашему мнению, неверно говорить о том, что неуплата долевого взноса является правонарушением в сфере градостроительства и может быть выявлена в ходе градостроительного контроля.

Законом № 3038 не предусмотрена ответственность за неуплату долевого взноса либо незаключение договора о долевом участии. Стоит отметить, что неуплата долевого взноса не является отдельным правонарушением в сфере градостроительства, и ответственность за такие действия Закон Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» от 14.10.94 г. № 208/94-ВР не предусматривает. Поэтому на основании данного акта за неуплату долевого взноса заказчик строительства к ответственности привлечен не будет.

Нередко незаключение договора о долевом участии становится основанием для отказа в регистрации декларации о готовности объекта или присвоения построенному объекту адреса (см., например, постановление Одесского апелляционного административного суда от 06.02.2014 г. по делу № 653/1581/13-а).

Кроме того, как свидетельствуют материалы судебной практики, неуплата долевого взноса может перейти в совершенно иную плоскость. Например, даже если договор о долевом участии не был заключен, нередко органы местного самоуправления сами пытаются через суд признать договор об участии в развитии социнфраструктуры заключенным, дабы перевести свои отношения с застройщиком в «договорную» плоскость.

Примером тому может быть спор, решение по которому принял Харьковский апелляционный административный суд (постановление от 19.11.2018 г. по делу № 642/5748/17), которым оставлено без изменений решение Ленинского районного суда г. Харькова от 01.06.2018 г., или Западный апелляционный хозяйственный суд (постановление от 03.12.2018 г. по делу № 909/671/17).

Учитывая изложенное, если объект инвестирования не подпадает под «льготы», определенные Законом, и/или если решением органов местного самоуправления конкретный вид операций по реконструкции/перепрофилированию объекта определен как объект для взимания взноса, то обязанность по его уплате все же возникнет, а в случае уклонения от уплаты долевого взноса собственника (застройщика) могут ожидать упомянутые выше негативные последствия.

В связи с этим ответственность в случае неучастия конкретного застройщика в развитии социальной инфраструктуры в большинстве случаев может иметь место в виде компенсации сумм ущерба либо уплаты долевого взноса – уже на основании договора, признанного заключенным через суд.

Также нередко требования возникают со стороны органов прокуратуры – в виде требования о компенсации ущерба. При этом материалы судебной практики свидетельствуют о том, что в таких делах суд чаще принимает сторону местных органов власти (см., например, постановление Северного апелляционного хозяйственного суда от 26.11.2018 г. по делу № 911/508/18).