Сейчас из-за карантина многих предпринимателей интересует вопрос: можно ли не платить за арендуемые помещения? Отвечаем: МОЖНО, но не всем. В нашей статье Вы обязательно найдёте свой случай и рекомендации относительно конкретных действий.
Оглавление
Карантин как обстоятельство, сделавшее невозможным использование объекта аренды
Постановлением КМУ от 11.03.2020 г. № 211 «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2», в которое в дальнейшем неоднократно вносились изменения, с 12.03.2020 по 11.05.2020 по всей территории Украины был введен карантин с запретом на проведение всех массовых мероприятий, в которых принимает участие более 10 человек, запретом на работу субъектов хозяйствования, которая предусматривает прием посетителей, в том числе предприятий общественного питания (ресторанов, кафе и т.п.), торгово-развлекательных центров, других учреждений развлекательной деятельности, фитнес-центров, учреждений культуры и рядом других ограничений.
Соответственно, те субъекты, деятельность которых прямо попала под запрет, не смогли ее осуществлять с момента вступления в силу ограничений.
Указанные ограничения являются обстоятельствами непреодолимой силы, которые делают невозможным использование объекта аренды, а значит, механизм уплаты арендной платы за него может и должен быть пересмотрен по согласованию сторон.
Читайте подробнее статью «Коронавирус и карантин как форс-мажор для бизнеса. Что делать?» и узнаете как действовать, чтобы признать карантин форс-мажором для собственного бизнеса.
Изучите материал «Отпуск без сохранения заработной платы на период карантина – оформление«, если необходимо оптимизировать фонд оплаты труда без нарушения законодательства.
Законодательная льгота для арендаторов
Помимо положений Постановления № 211, ряд вопросов, связанных с деятельностью субъектов хозяйствования на период внедрения карантина, был урегулирован и на уровне закона.
Подробнее
Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2020 год» от 13.04.2020 г. № 553-IX обновлена редакция п. 14 Раздела «Заключительные и переходные положения» Гражданского кодекса Украины. Теперь она звучит так: на время действия соответствующих ограничительных карантинных мероприятий, введенных Кабинетом Министров Украины с целью предотвращения распространения на территории Украины коронавирусной болезни (COVID-19), к обстоятельствам, за которые наниматель (арендатор) не отвечает в соответствии с частью второй статьи 286 Хозяйственного кодекса Украина, частями четвертой и шестой статьи 762 Гражданского кодекса Украины, также относятся меры, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или мероприятия, которыми запрещается доступ к такому имуществу третьих лиц.В свою очередь, ч. 6 ст. 762 гласит: «Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.»
Многие арендаторы с радостью восприняли данную норму как руководство не платить арендную плату вообще, независимо от обстоятельств и физической возможности использовать помещение.
Внесенные законодательные изменения освобождают нанимателя от уплаты арендной платы не «вообще» на период карантина и/или в связи с его введением, а только в том случае, если введение карантина привело к невозможности использования объекта аренды.
Арендатор должен доказать невозможность использования объекта. Соответственно, нужно обратить внимание на следующие варианты, которые могут иметь место на практике:
1) Невозможность использовать объект аренды может быть фактической – например, если было арендовано помещение в ТРЦ, которые должны быть закрыты на время карантина, либо арендовались рекламные площади в переходе метро (которое также прекратило свою работу). Здесь есть прямая связь между характеристикой объекта аренды, его местоположением, функциональным назначением и невозможностью использовать (в т.ч. и невозможностью доступа к объекту аренды).
2) Когда арендовалось торговое помещение под деятельность кафе, салона красоты, спортзала и т.п. Постановлением КМУ № 211 (с учетом изменений) не установлено ограничений на деятельность того объекта, где размещен объект аренды, однако запрету подверглась деятельность арендатора. В этом случае, несмотря на возможный доступ к помещению, арендатор не может использовать его по целевому назначению в силу законодательного запрета на ведение своей деятельности.
3) Когда ни объект аренды, ни деятельность арендатора прямо не попадают под запрет, однако арендатор временно сворачивает или ограничивает объемы своей деятельности (отсутствие заказов, недостаток сырья, перевод сотрудников на дистанционную работу и т.д.), в связи с чем временно не использует объект аренды (использует его намного меньше) и хотел бы не уплачивать арендную плату вообще или уплачивать её в меньшем размере.
Только в первом и втором случае речь может идти о действительной невозможности использовать объект по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора (введение ограничений на уровне законодательства). Именно в этих случаях арендодатель обязан прекратить начислять арендную плату, но не по умолчанию, а после обращения арендатора.
И именно первый и второй варианты рассмотрены в обновленной редакции п. 14 Раздела «Заключительные и переходные положения» Гражданского кодекса – ведь он упоминает невозможность вести деятельность или запрет на доступ к имуществу.
Что касается третьего случая (снижение объемов операций, перевод работников на дистанционную работу, временное неиспользование объекта) – то он никак не связан с невозможностью использовать объект, а скорее – с нецелесообразностью такого использования. В этом случае ни о какой невозможности использования объекта аренды речь не идет. А значит, арендодатель не обязан прекращать начисление арендной платы или уменьшать её размер, он может сделать это, если согласен пойти навстречу арендатору, не желает расторгать договор и т.п.
Как поступать арендатору?
Закон по умолчанию дает возможность не уплачивать арендную плату при наличии в т.ч. таких обстоятельств, как запрет на определенную деятельность или запрет на доступ к объекту аренды.
В любом случае, рекомендуем документально зафиксировать наступление указанных обстоятельств в соответствии с процедурой, которая предусмотрена договором.
Самый корректный вариант – направить письмо на имя арендодателя с описанием фактически возникших обстоятельств, указанием на невозможность использовать помещение, и просьбой прекратить начисление арендной платы за период действия карантина.
Образец такого письма можно просмотреть или скачать.
Посмотреть
Директору Товариства з обмеженою відповідальністю «________»
__________________________
Фізичної особи-підприємця _____________
ІПН ____, податкова адреса ___________
Шановний _________!
Між мною, фізичною особою-підприємцем _____ та ТОВ «______» укладено Договір оренди від _____ №____ відповідно до якого ТОВ «____» як Орендодавець передає, а я як Орендар приймаю в строкове платне користування на умовах оренди нежитлове приміщення __ поверху нежитлової будівлі Літ ___ за адресою ____ загальною площею __ кв.м. Відповідно до умов п. __ договору, мета використання об’єкту оренди – під розміщення фітнес-залу.
Відповідно до умов п. __ Договору, протягом Строку оренди Орендар повинен щомісячно сплачувати Орендодавцеві Орендну плату за користування Об’єктом оренди, у розмірі ____ грн. яка сплачується Орендарем в безготівковому порядку шляхом перерахування на поточний рахунок Орендодавця не раніше 1 (першого) і не пізніше 10 (десятого) числа після закінчення календарного місяця оренди на підставі відповідного рахунку-фактури Орендодавця.
Відповідно до пп. 8. п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 р. № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS—CoV-2», з 12 березня 2020 р. до 11 травня 2020 р. на усій території України встановлено карантин, заборонено роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення.
Вказане рішення Кабінету Міністрів України, унеможливлює провадження мною господарської діяльності з використанням об’єкту оренди, та унеможливлює використання об’єкту оренди за його цільовим призначенням відповідно до умов договору.
Зважаючи на це, визначений Договором порядок сплати сум орендної плати передбачатиме її нарахування і сплату навіть у ті періоди, коли я фактично унеможливлений в здійсненні своєї господарської діяльності внаслідок обмежувальних дій уряду. Ситуація, яка склалась на сьогоднішній день фактично підпадає під обставини непереборної сили та форс-мажору, зважаючи на неминучість вказаних обставин і те, що вони виникли поза волею сторін договору.
Крім того, відповідно до Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» від 13.04.2020 р. № 553-IX пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України викладено у оновленій редакції, яка встановлює, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.
Враховуючи неможливість використання мною об’єкту оренди, прошу вас погодити призупинення у строк з 17.03.2020 р. по 11.05.2020 р. нарахування орендної плати відповідно до договору оренди (а у випадку подальшого продовження дії обмежувальних заходів – до їх скасування).
Для чого пропоную юридично закріпити вказані положення, шляхом укладання додаткової угоди до Договору, якою буде призупинено нарахування орендної плати у строк з 17.03.2020 р. по 11.05.2020 р. (а у випадку подальшого продовження дії обмежувальних заходів – до їх скасування).
З повагою,
Фізична особа-підприємець ____________________
Если же у Вас, как арендатора, нет прямого основания не уплачивать арендную плату, однако Вы хотели бы снижения арендных платежей в связи с введением карантина – данный момент стоит оговаривать отдельно с арендодателем. Однако стоит учесть, что само по себе введение карантина или неблагоприятная бизнес-обстановка, снижение покупательской способности у клиентов и т.п. – еще не основания не исполнять свои обязательства, и не могут быть отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы. Поэтому неуплата арендных платежей или их уплата в сниженном размере должны быть согласованы с арендодателем (желательно – путем оформления дополнительного соглашения).
Почему важно урегулировать данные вопросы?
Может возникнуть вопрос, зачем встречаться и договариваться с арендодателем, подписывать допсоглашение к договору, если законом и так установлено послабление для арендаторов на период карантина, а с арендодателем можно договориться устно в телефонном режиме.
С точки зрения корректного исполнения условий договора:
Посмотреть
Во-первых, договор аренды может предполагать право арендодателя расторгнуть договор в случае неуплаты арендной платы более чем за месяц (два, три месяца и т.д.) или просрочки такой оплаты. Введение карантина не остановило начисление арендной платы полностью, а только предоставило право ее не начислять в случае невозможности использования. А значит, для подстраховки от расторжения договора нужно обосновать такое право не начислять арендную плату.Во-вторых, «устная» договоренность с арендодателем останется устной, не подкрепленной ничем, и арендодатель может в любой момент изменить свое решение (а например, если договоренность была с директором компании арендодателя, сменить решение его могут вынудить собственники предприятия). Поэтому важна фиксация такой договоренности.
С налоговой точки зрения:
Посмотреть
Согласно п. 292.3 Налогового кодекса Украины, в доход плательщика единого налога включается стоимость безвозмездно полученных в течение отчетного периода товаров (работ, услуг). В случае если арендная плата за период карантина будет не уплачиваться на основании устной договоренности ФЛП-арендотора с арендодателем, есть риск того, что ГНИ при проверке включит неуплаченные суммы в доходы ФЛП (и если он будет на 3 группе – доначислят суммы единого налога).Аналогичное объяснение может быть приведено и со стороны арендодателя-плательщика НДС. У него неполучение арендной платы без предварительной договоренности сторон может быть расценено как продажа услуги безоплатно, с доначислением сумм НДС.
В связи с этим мы настоятельно рекомендуем урегулировать и формализовать данные вопросы на уровне дополнительного соглашения, чтобы максимально защитить обе стороны договора от возможных рисков.
Другие платежи по объекту аренды
Однако даже неначисление и неуплата арендной платы не означает полного освобождения арендатора за платежи в отношении объекта аренды. Зачастую помимо арендных платежей дополнительно уплачивается компенсация коммунальных платежей (или иные формы эксплуатационных платежей, предназначенных компенсировать стоимость расходов на отопление, электроснабжение, эксплуатацию и уборку здания и т.п.).
В ТРЦ, помимо этого, в договорах аренды часто встречаются так называемые «рекламные» платежи в фиксированной ежемесячной сумме, которые также должны уплачиваться арендатором.
Указанные платежи по своей правовой природе не являются арендной платой, а значит, даже несмотря на законодательное освобождение от арендной платы, автоматического освобождения от их уплаты не возникнет. Соответственно – нужно в каждом конкретном случае решать с арендодателем вопрос о механизме уплаты и сумме таких платежей, возможном их пересчете и т.п.
Все эти моменты лучше всего урегулировать путем подписания дополнительного соглашения к договору.
АНТОН КЛИМЕНКО, ведущий юрист Корпорации «Глобал Консалтинг»