Наразі через запровадження карантину багатьох підприємців цікавить питання: чи можна не платити за орендовані приміщення? Відповідаємо: МОЖНА, але не всім. В нашій статті Ви обов’язково знайдете свій випадок і рекомендації щодо конкретних дій.
Зміст
Карантин як обставина, яка зробила неможливим використання об’єкту оренди
Постановою КМУ від 11.03.2020 р № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, викликаної коронавірусом SARS-CoV-2», яка в подальшому неодноразово зазнавала зміни, з 12.03.2020 по 11.05.2020 по всій території України був запроваджений карантин із забороною на проведення всіх масових заходів, в яких бере участь понад 10 осіб, забороною на роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, в тому числі підприємств громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури і рядом інших обмежень.
Відповідно, суб’єкти господарювання, діяльність яких прямо потрапила під заборону, не змогли її здійснювати з моменту вступу в силу обмежень.
Зазначені обмеження є обставинами непереборної сили, які унеможливлюють використання об’єкту оренди, а отже, механізм сплати орендної плати за нього може і повинен бути переглянутий за згодою сторін.
Читайте детальніше статтю “Коронавірус і карантин як форс-мажор для бізнесу. Що робити?” і дізнаєтеся як діяти, щоб визнати карантин форс-мажором для власного бізнесу.
Ознайомтеся з матеріалом “Відпустка без збереження заробітної плати на період карантину – оформлення“, яку необхідно оптимізувати фонд оплати праці без порушення законодавства.
Законодавча пільга для орендарів
Окрім положень Постанови № 211, ряд питань, пов’язаних з діяльністю суб’єктів господарювання на період запровадження карантину, було врегульовано і на рівні закону.
Детальніше
Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» від 13.04.2020 р № 553-IX оновлена редакція п. 14 Розділу “Прикінцеві та перехідні положення” Цивільного кодексу України. Тепер вона звучить наступним чином: на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.У свою чергу, ч. 6 ст. 762 говорить: «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.»
Багато орендарів з радістю сприйняли цю норму як привід не платити орендну плату взагалі, незалежно від обставин і фізичної можливості використовувати приміщення.
Однак, потрібно розуміти, що внесені законодавчі зміни звільняють наймача від сплати орендної плати не «взагалі» на період карантину та/або в зв’язку з його введенням, а тільки в тому випадку, якщо введення карантину призвело до неможливості використання об’єкта оренди.
Орендар повинен довести неможливість використання об’єкту. Відповідно, потрібно звернути увагу на наступні варіанти, які можуть мати місце на практиці:
1) Неможливість використовувати об’єкт оренди може бути фактичною – наприклад, якщо було орендовано приміщення в ТРЦ, які повинні бути закриті на час карантину, або орендувалися рекламні площі в переході метро (яке також припинило свою роботу). Тут є прямий зв’язок між характеристикою об’єкту оренди, його розташуванням, функціональним призначенням і неможливістю використовувати (в т.ч. і неможливістю доступу до об’єкту оренди).
2) Коли орендується торгівельне приміщення під діяльність кафе, салону краси, спортзалу тощо. Постановою КМУ № 211 (з урахуванням змін) не встановлено обмежень на діяльність того об’єкту, де розміщений об’єкт оренди, проте заборони зазнала діяльність орендаря. У цьому випадку, незважаючи на можливий доступ до приміщення, орендар не може використовувати його за цільовим призначенням через законодавчу заборону на провадження своєї діяльності.
3) Але є випадок, коли ані об’єкт оренди, ані діяльність орендаря прямо не потрапляють під заборону, однак орендар тимчасово згортає або обмежує обсяги своєї діяльності (відсутність замовлень, нестача сировини, переведення співробітників на дистанційну роботу і т.і.), в зв’язку з чим тимчасово не використовує об’єкт оренди (використовує його набагато менше) і хотів б не сплачувати орендну плату взагалі або сплачувати її в меншому розмірі.
Тільки в першому і другому випадках мова дійсно може йти про неможливість використання об’єкту через обставини, що не залежать від орендаря (запровадження обмежень на рівні законодавства). Саме в цих випадках орендодавець зобов’язаний припинити нараховувати орендну плату, але не за замовчуванням, а після звернення орендаря.
І саме перший і другий варіанти розглянуті в оновленій редакції п. 14 Розділу “Прикінцеві та перехідні положення” Цивільного кодексу – адже він згадує неможливість проваджувати діяльність або заборону на доступ до майна.
Що стосується третього випадку (зниження обсягів операцій, переведення працівників на дистанційну роботу, тимчасове невикористання об’єкту) – то він ніяк не пов’язаний з неможливістю використовувати об’єкт, а скоріше – з недоцільністю такого використання. У цьому випадку ні про яку неможливість використання об’єкту оренди мова не йде. А отже орендодавець не зобов’язаний припиняти нарахування орендної плати або зменшувати її розмір, він може зробити це, якщо згоден піти назустріч орендарю, не бажає розривати договір і т.п.
Як діяти орендарю?
Як ми зазначили вище – закон за замовчуванням дає можливість не сплачувати орендну плату при наявності в т.ч.таких обставин, як заборона на певну діяльність або заборона на доступ до об’єкта оренди.
У будь-якому випадку, рекомендуємо документально зафіксувати настання зазначених обставин відповідно до процедури, яка передбачена договором.
Найкоректніший варіант – направити листа на ім’я орендодавця з описом обставин, що фактично виникли, зазначенням неможливості використовувати приміщення, і проханням припинити нарахування орендної плати за період дії карантину.
Зразок такого листа можна переглянути чи завантажити.
Переглянути
Директору Товариства з обмеженою відповідальністю «________»
__________________________
Фізичної особи-підприємця _____________
ІПН ____, податкова адреса ___________
Шановний _________!
Між мною, фізичною особою-підприємцем _____ та ТОВ «______» укладено Договір оренди від _____ №____ відповідно до якого ТОВ «____» як Орендодавець передає, а я як Орендар приймаю в строкове платне користування на умовах оренди нежитлове приміщення __ поверху нежитлової будівлі Літ ___ за адресою ____ загальною площею __ кв.м. Відповідно до умов п. __ договору, мета використання об’єкту оренди – під розміщення фітнес-залу.
Відповідно до умов п. __ Договору, протягом Строку оренди Орендар повинен щомісячно сплачувати Орендодавцеві Орендну плату за користування Об’єктом оренди, у розмірі ____ грн. яка сплачується Орендарем в безготівковому порядку шляхом перерахування на поточний рахунок Орендодавця не раніше 1 (першого) і не пізніше 10 (десятого) числа після закінчення календарного місяця оренди на підставі відповідного рахунку-фактури Орендодавця.
Відповідно до пп. 8. п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 р. № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS–CoV-2», з 12 березня 2020 р. до 11 травня 2020 р. на усій території України встановлено карантин, заборонено роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення.
Вказане рішення Кабінету Міністрів України, унеможливлює провадження мною господарської діяльності з використанням об’єкту оренди, та унеможливлює використання об’єкту оренди за його цільовим призначенням відповідно до умов договору.
Зважаючи на це, визначений Договором порядок сплати сум орендної плати передбачатиме її нарахування і сплату навіть у ті періоди, коли я фактично унеможливлений в здійсненні своєї господарської діяльності внаслідок обмежувальних дій уряду. Ситуація, яка склалась на сьогоднішній день фактично підпадає під обставини непереборної сили та форс-мажору, зважаючи на неминучість вказаних обставин і те, що вони виникли поза волею сторін договору.
Крім того, відповідно до Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» від 13.04.2020 р. № 553-IX пункт 14 розділу “Прикінцеві та перехідні положення” Цивільного кодексу України викладено у оновленій редакції, яка встановлює, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.
Враховуючи неможливість використання мною об’єкту оренди, прошу вас погодити призупинення у строк з 17.03.2020 р. по 11.05.2020 р. нарахування орендної плати відповідно до договору оренди (а у випадку подальшого продовження дії обмежувальних заходів – до їх скасування).
Для чого пропоную юридично закріпити вказані положення, шляхом укладання додаткової угоди до Договору, якою буде призупинено нарахування орендної плати у строк з 17.03.2020 р. по 11.05.2020 р. (а у випадку подальшого продовження дії обмежувальних заходів – до їх скасування).
З повагою,
Фізична особа-підприємець ____________________
Якщо ж у Вас, як орендаря немає прямої підстави не сплачувати орендну плату, проте Ви хотіли б зниження орендних платежів у зв’язку з введенням карантину – про це варто говорити окремо з орендодавцем. Однак варто врахувати, що саме по собі запровадження карантину або несприятливий бізнес-стан, зниження купівельної спроможності у клієнтів тощо – ще не підстава не виконувати свої зобов’язання, і ці обставини не можуть бути віднесені до обставин непереборної сили. Тому несплата орендних платежів або їх сплата в зниженому розмірі повинні бути узгоджені з орендодавцем (бажано – шляхом оформлення додаткової угоди).
Чому важливо врегулювати ці питання?
Може виникнути питання, навіщо зустрічатися та домовлятися з орендодавцем, підписувати додаткову угоду до договору, якщо законом і так встановлено послаблення для орендарів на період карантину, а з орендодавцем можна домовитися усно в телефонному режимі.
Для того є декілька підстав.
З точки зору коректного виконання умов договору:
Детальніше
- По-перше, договір оренди може припускати право орендодавця розірвати договір у разі несплати орендної плати більш ніж за місяць (два, три місяці тощо) або прострочення такої сплати. Введення карантину не зупинило нарахування орендної плати повністю, а тільки надало право її не нараховувати у разі неможливості використання. А значить, для підстраховки від розірвання договору потрібно обґрунтувати таке право не нараховувати орендну плату.
- По-друге, «усна» домовленість з орендодавцем залишиться усною, не підкріпленою нічим, і орендодавець може в будь-який момент змінити своє рішення (а наприклад якщо домовленість була з директором компанії орендодавця, змінити рішення його можуть змусити власники підприємства). Тому важлива фіксація такої домовленості.
З податкової точки зору:
Детальніше
Згідно п. 292.3 Податкового кодексу України, в дохід платника єдиного податку включається вартість безоплатно отриманих протягом звітного періоду товарів (робіт, послуг). У разі якщо орендна плата за період карантину буде не сплачуватися на підставі усної домовленості ФОП-арендотора з орендодавцем, є ризик того, що ДПІ при перевірці включить несплачені суми в доходи ФОП (і якщо він буде на 3-й групі – донарахують суми єдиного податку).Аналогічне пояснення може бути приведено і з боку орендодавця-платника ПДВ. У нього неотримання орендної плати без попередньої домовленості сторін може бути розцінено як продаж послуги безоплатно, з донарахуванням сум ПДВ.
У зв’язку з цим ми наполегливо рекомендуємо врегулювати і формалізувати ці питання на рівні додаткової угоди, щоб максимально захистити обидві сторони договору від можливих ризиків.
Інші платежі, що стосуються об’єкту оренди
Однак навіть ненарахування та несплата орендної плати не означає повного звільнення орендаря за платежі щодо об’єкту оренди. Найчастіше окрім орендних платежів додатково сплачується компенсація комунальних платежів (або інші форми експлуатаційних платежів, призначених компенсувати вартість витрат на опалення, електропостачання, експлуатацію та прибирання будинку і т.і.).
У ТРЦ, крім цього, в договорах оренди часто зустрічаються так звані «рекламні» платежі у фіксованій щомісячній сумі, які також повинні сплачуватися орендарем.
Зазначені платежі за своєю правовою природою не є орендною платою, а значить, навіть незважаючи на законодавче звільнення від орендної плати, автоматичного звільнення від їх сплати не виникне. Відповідно – потрібно в кожному конкретному випадку вирішувати з орендодавцем питання про механізм сплати та суму таких платежів, можливість їх перерахунку і т.і.
АНТОН КЛИМЕНКО, провідний юрист Корпорації «Глобал Консалтинг»